15.12.2009 - Ausgabe 12/2009 - von Mag. Manuela Fritz
Die Immobilien Vorsorge GmbH startet mit der Wohnanlage „Weitblick“ Österreichs größtes Projekt im Bereich der Vorsorge-Immobilien. Worin die Besonderheit der Immobilien-Vorsorge besteht, welche Vorteile für den Investor anfallen und welche Leistungen die Immobilien Vorsorge GmbH erbringt, erklären Architekt Dipl.-Ing. Fritz Schwaighofer und Projektleiter Hans Jörg Paul.
wia: Seit gut einem halben Jahrzehnt ist die Immobilien Vorsorge GmbH, ein Tochterunternehmen der Schwaighofer Firmengruppe, am Immobilienmarkt tätig. Worauf liegt das Hauptaugenmerk und wie sieht Ihr aktuelles Projekt, die Wohnanlage „Weitblick – Urban Living“, aus?
Dipl.-Ing. Fritz Schwaighofer: Die Immobilien Vorsorge GmbH ist die Projekt-, Entwicklungs- und Vertriebsschiene der Schwaighofer Firmengruppe, deren Hauptaugenmerk auf Wohnbau und der Entwicklung von Büro- und Gewerbeliegenschaften liegt. Bereits seit gut fünf Jahren beschäftigen wir uns im Rahmen der Immobilien Vorsorge GmbH mit dem Konzept der Vorsorgewohnung und haben 2007 mit dem Campus West am Fürstenweg in Innsbruck ein erstes erfolgreiches Projekt in diese Richtung geschaffen.
Hans Jörg Paul: Unser nächstes Projekt ist die Wohnanlage Weitblick, die mit einem Gesamtbauvolumen von rund 14 Millionen Euro am Standort Hans-Maier-Straße 3 bis zum Frühjahr 2012 fertig sein soll. Hier schaffen wir über 100 zum Verkauf stehende Vorsorge- und Anlegerwohnungen.
Was genau ist unter einer Anleger- bzw. Vorsorgewohnung zu verstehen?
Paul: Vorsorgewohnungen werden ausschließlich zum Zweck der Vermietung konzipiert. Das Konzept der Immobilien-Vorsorge ist eine Anlageform, die wertbeständig bzw. wertsteigernd und krisensicher ist und die keinen Risiken wie etwa den Schwankungen auf dem Finanzmarkt unterliegt. Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung hat der Investor somit ein gesichertes Vermögen, das im Gegensatz zu Immobilieninvestmentfonds, vor Ort greifbar ist. Darüber hinaus steht der Eigentümer ab Vertragsabschluss im Grundbuch.
Schwaighofer: Je nach Finanzierungsform und Mieterlösen wird das Objekt nach 15 bis 25 Jahren lastenfrei, die Mieteinnahmen entsprechen in der Folge einer Privatpension. Die prognostizierte Nettorendite dieses Modells beträgt jährlich rund fünf Prozent.
Worin liegen nun aber die Besonderheiten, etwa im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, die vermietet wird?
Schwaighofer: Wie eben erwähnt, kann die Immobilie vor Ort besichtigt werden und der Käufer ist sogleich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Weitere Besonderheiten liegen im Wesentlichen in dem geringen Investitionsrisiko, dem der Investor unterliegt, in der umfassenden Leistung der Immobilien Vorsorge GmbH und im optionalen Mietenpool, dem die Wohnungseigentümer beitreten können.
Welche Leistungen erbringt die Immobilien Vorsorge GmbH?
Paul: Wir nennen die Leistungen auch unser „all inclusive Paket“. Gemeint ist damit, dass wir die gesamte administrative Abwicklung übernehmen sowie eine umfassende Dienstleistung bieten, also die Finanzierung, Errichtung, Vermietung und Verwaltung der Vorsorgewohnungen übernehmen. So kümmern wir uns um die vertragliche und rechtliche Abwicklung beim Kauf und der anschließenden Vermietung der Wohnungen und Tiefgaragenplätze und betreuen die Erst- und Folgevermietungen sowie Mietverlängerungen. Bereits in der Kaufphase wird für jeden Investor eine individuelle Planrechnung, also eine steuerliche Prognoserechnung erstellt. Des Weiteren koordinieren wir mit unseren Partnerfirmen den Bauverlauf, worüber die Investoren laufend informiert werden.
Schwaighofer: Auch haben wir die Hausverwaltung, Architekten, Statiker, einen Haustechniker, Steuerberater und Anwalt im Haus, weshalb sämtliche Arbeiten und Dienstleistungen sozusagen aus einer Hand kommen. Der Investor hat demnach nicht mehrere verschiedene Ansprechpartner für unterschiedliche Arbeiten, sondern nur einen einzigen, die Immobilien Vorsorge GmbH. Insgesamt liegt die gesamte Instandhaltung der Immobilie in unserem Verantwortungsbereich, nicht zuletzt verwalten wir auch den Mietenpool.
Mietenpool?
Paul: Der Mietenpool, an welchem optional alle Investoren, also Vermieter, teilnehmen können, federt mögliche Mietausfälle ab. Die teilnehmenden Vermieter zahlen konstant in den Mietenpool ein, wodurch sie im Falle eines Leerstandes der Wohnung trotzdem ein garantiertes Mieteinkommen haben. Zugleich entsteht so ein einheitliches Mietenniveau, wodurch konstante Erträge erzielt werden können.
Gibt es den typischen Investor für Vorsorgewohnungen?
Schwaighofer: Als Investoren kommen im Grunde alle Kreise und alle Schichten in Frage. Junge Paare etwa, die für ihre Kinder in 20 Jahren eine abbezahlte Wohnung planen, ein Mittzwanziger, der etwas Geld geerbt hat, ein frustrierter Aktienanleger, der schon viel Geld verspekuliert hat oder ein Vermieter, der bereits eine Wohnung besitzt und um den teilweise aufwendigen „Alltagskram“ einer Vermietung weiß. Grundsätzlich eben alle Personen, die in unsicheren Zeiten des Finanzmarktes ein sicheres Investment, gleichzeitig aber einen geringen Aufwand haben wollen. Denn die Vorsorgewohnung ist ähnlich einfach zu handhaben wie ein Bausparvertrag.
Wie sieht das Konzept des Projekts Wohnanlage Weitblick aus?
Paul: Der Ertrag einer Vorsorgewohnung wird ausschließlich aus der Vermietbarkeit generiert. Daher ist in erster Linie die Festlegung der potentiellen Mieter wichtig – im Idealfall ist das eine Gruppe, die nicht „ausstirbt“, gleichzeitig aber auch irgendwann auszieht. In jedem Fall muss aber eine laufende Vermietbarkeit der Wohnungen sichergestellt sein. Die Wohnanlage „Weitblick Urban Living“ richtet sich aus diesen Überlegungen heraus hauptsächlich an Studenten als Mieter, worauf sich in der Folge Fragen nach Standort, Infrastruktur, Wohnungsgröße, Ausstattung und Freizeitanlage ergeben. Geschaffen werden verschiedene Wohnungstypen, hauptsächlich sind es Zwei-Zimmer-Wohnungen zwischen 45 und 58 Quadratmetern. Weiters verfügt die Anlage über einen Waschsalon und jede Wohnung hat Gratis-Internet und Kabel-TV, einen Brandmelder, eine Fußbodenheizung, eine hochwertige Küche und entweder einen Balkon oder eine Terrasse. Die Wohnungen sind allesamt barrierefrei zugänglich, die Ausstattung ist zweckmäßig, erfüllt jedoch einen hochwertigen Basisstandard.
In den Kellerräumlichkeiten unseres Firmensitzes haben wir eine komplett eingerichtete Musterwohnung nachgebaut, Interessenten können sich somit vor Ort ein Bild über ihre mögliche Investition machen.
Schwaighofer: Besonders auf die Bauqualität haben wir großen Wert gelegt, soll doch der Investor noch in 20 Jahren eine einwandfreie Wohnung sein Eigen nennen. Gleichzeitig ist es wichtig, die Kosten für den Investor so gering wie möglich zu halten. Nicht zuletzt unterstreichen auch optimale Dämmwerte und Solarnutzung die Nachhaltigkeit des Projektes.
In Wien hat sich das Konzept der Immobilien-Vorsorge schon seit längerem etabliert, in Tirol sind Sie Vorreiter. Ist das Konzept zukunftsträchtig?
Paul: In Tirol ist das Eigentum sehr verankert, Wien zum Beispiel hat im Gegensatz dazu eine sehr hohe Mieterquote. Dort gibt es mehr Mieter als Eigentümer, woraus gegen Ende der 90er Jahre die typische Vorsorge- bzw. Anlagewohnung entstanden ist und einen regelrechten Boom ausgelöst hat. Durch die Vorsorgewohnung wurde das Rad nicht neu erfunden, es wurde lediglich eine umfassende Dienstleistung angefügt. In Anbetracht der heutigen schnelllebigen Zeit, besonders aber der momentanen wirtschaftlichen Situation, ist ein Anlagemodell, das krisensicher und wertsteigernd ist und dazu von dem Investor noch einen geringen organisatorischen Aufwand verlangt, auf jeden Fall zukunftsträchtig.
Die Immobilien Vorsorge GmbH versteht sich als ein kompetenter Partner. Er kombiniert das Know-how von 25 Jahren Tätigkeit in der Architekturbranche mit einem halben Jahrzehnt an Erfahrung mit Vorsorgewohnungen.
Dipl.-Ing. Fritz Schwaighofer: Die Immobilien Vorsorge GmbH ist die Projekt-, Entwicklungs- und Vertriebsschiene der Schwaighofer Firmengruppe, deren Hauptaugenmerk auf Wohnbau und der Entwicklung von Büro- und Gewerbeliegenschaften liegt. Bereits seit gut fünf Jahren beschäftigen wir uns im Rahmen der Immobilien Vorsorge GmbH mit dem Konzept der Vorsorgewohnung und haben 2007 mit dem Campus West am Fürstenweg in Innsbruck ein erstes erfolgreiches Projekt in diese Richtung geschaffen.
Hans Jörg Paul: Unser nächstes Projekt ist die Wohnanlage Weitblick, die mit einem Gesamtbauvolumen von rund 14 Millionen Euro am Standort Hans-Maier-Straße 3 bis zum Frühjahr 2012 fertig sein soll. Hier schaffen wir über 100 zum Verkauf stehende Vorsorge- und Anlegerwohnungen.
Was genau ist unter einer Anleger- bzw. Vorsorgewohnung zu verstehen?
Paul: Vorsorgewohnungen werden ausschließlich zum Zweck der Vermietung konzipiert. Das Konzept der Immobilien-Vorsorge ist eine Anlageform, die wertbeständig bzw. wertsteigernd und krisensicher ist und die keinen Risiken wie etwa den Schwankungen auf dem Finanzmarkt unterliegt. Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung hat der Investor somit ein gesichertes Vermögen, das im Gegensatz zu Immobilieninvestmentfonds, vor Ort greifbar ist. Darüber hinaus steht der Eigentümer ab Vertragsabschluss im Grundbuch.
Schwaighofer: Je nach Finanzierungsform und Mieterlösen wird das Objekt nach 15 bis 25 Jahren lastenfrei, die Mieteinnahmen entsprechen in der Folge einer Privatpension. Die prognostizierte Nettorendite dieses Modells beträgt jährlich rund fünf Prozent.
Worin liegen nun aber die Besonderheiten, etwa im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, die vermietet wird?
Schwaighofer: Wie eben erwähnt, kann die Immobilie vor Ort besichtigt werden und der Käufer ist sogleich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Weitere Besonderheiten liegen im Wesentlichen in dem geringen Investitionsrisiko, dem der Investor unterliegt, in der umfassenden Leistung der Immobilien Vorsorge GmbH und im optionalen Mietenpool, dem die Wohnungseigentümer beitreten können.
Welche Leistungen erbringt die Immobilien Vorsorge GmbH?
Paul: Wir nennen die Leistungen auch unser „all inclusive Paket“. Gemeint ist damit, dass wir die gesamte administrative Abwicklung übernehmen sowie eine umfassende Dienstleistung bieten, also die Finanzierung, Errichtung, Vermietung und Verwaltung der Vorsorgewohnungen übernehmen. So kümmern wir uns um die vertragliche und rechtliche Abwicklung beim Kauf und der anschließenden Vermietung der Wohnungen und Tiefgaragenplätze und betreuen die Erst- und Folgevermietungen sowie Mietverlängerungen. Bereits in der Kaufphase wird für jeden Investor eine individuelle Planrechnung, also eine steuerliche Prognoserechnung erstellt. Des Weiteren koordinieren wir mit unseren Partnerfirmen den Bauverlauf, worüber die Investoren laufend informiert werden.
Schwaighofer: Auch haben wir die Hausverwaltung, Architekten, Statiker, einen Haustechniker, Steuerberater und Anwalt im Haus, weshalb sämtliche Arbeiten und Dienstleistungen sozusagen aus einer Hand kommen. Der Investor hat demnach nicht mehrere verschiedene Ansprechpartner für unterschiedliche Arbeiten, sondern nur einen einzigen, die Immobilien Vorsorge GmbH. Insgesamt liegt die gesamte Instandhaltung der Immobilie in unserem Verantwortungsbereich, nicht zuletzt verwalten wir auch den Mietenpool.
Mietenpool?
Paul: Der Mietenpool, an welchem optional alle Investoren, also Vermieter, teilnehmen können, federt mögliche Mietausfälle ab. Die teilnehmenden Vermieter zahlen konstant in den Mietenpool ein, wodurch sie im Falle eines Leerstandes der Wohnung trotzdem ein garantiertes Mieteinkommen haben. Zugleich entsteht so ein einheitliches Mietenniveau, wodurch konstante Erträge erzielt werden können.
Gibt es den typischen Investor für Vorsorgewohnungen?
Schwaighofer: Als Investoren kommen im Grunde alle Kreise und alle Schichten in Frage. Junge Paare etwa, die für ihre Kinder in 20 Jahren eine abbezahlte Wohnung planen, ein Mittzwanziger, der etwas Geld geerbt hat, ein frustrierter Aktienanleger, der schon viel Geld verspekuliert hat oder ein Vermieter, der bereits eine Wohnung besitzt und um den teilweise aufwendigen „Alltagskram“ einer Vermietung weiß. Grundsätzlich eben alle Personen, die in unsicheren Zeiten des Finanzmarktes ein sicheres Investment, gleichzeitig aber einen geringen Aufwand haben wollen. Denn die Vorsorgewohnung ist ähnlich einfach zu handhaben wie ein Bausparvertrag.
Wie sieht das Konzept des Projekts Wohnanlage Weitblick aus?
Paul: Der Ertrag einer Vorsorgewohnung wird ausschließlich aus der Vermietbarkeit generiert. Daher ist in erster Linie die Festlegung der potentiellen Mieter wichtig – im Idealfall ist das eine Gruppe, die nicht „ausstirbt“, gleichzeitig aber auch irgendwann auszieht. In jedem Fall muss aber eine laufende Vermietbarkeit der Wohnungen sichergestellt sein. Die Wohnanlage „Weitblick Urban Living“ richtet sich aus diesen Überlegungen heraus hauptsächlich an Studenten als Mieter, worauf sich in der Folge Fragen nach Standort, Infrastruktur, Wohnungsgröße, Ausstattung und Freizeitanlage ergeben. Geschaffen werden verschiedene Wohnungstypen, hauptsächlich sind es Zwei-Zimmer-Wohnungen zwischen 45 und 58 Quadratmetern. Weiters verfügt die Anlage über einen Waschsalon und jede Wohnung hat Gratis-Internet und Kabel-TV, einen Brandmelder, eine Fußbodenheizung, eine hochwertige Küche und entweder einen Balkon oder eine Terrasse. Die Wohnungen sind allesamt barrierefrei zugänglich, die Ausstattung ist zweckmäßig, erfüllt jedoch einen hochwertigen Basisstandard.
In den Kellerräumlichkeiten unseres Firmensitzes haben wir eine komplett eingerichtete Musterwohnung nachgebaut, Interessenten können sich somit vor Ort ein Bild über ihre mögliche Investition machen.
Schwaighofer: Besonders auf die Bauqualität haben wir großen Wert gelegt, soll doch der Investor noch in 20 Jahren eine einwandfreie Wohnung sein Eigen nennen. Gleichzeitig ist es wichtig, die Kosten für den Investor so gering wie möglich zu halten. Nicht zuletzt unterstreichen auch optimale Dämmwerte und Solarnutzung die Nachhaltigkeit des Projektes.
In Wien hat sich das Konzept der Immobilien-Vorsorge schon seit längerem etabliert, in Tirol sind Sie Vorreiter. Ist das Konzept zukunftsträchtig?
Paul: In Tirol ist das Eigentum sehr verankert, Wien zum Beispiel hat im Gegensatz dazu eine sehr hohe Mieterquote. Dort gibt es mehr Mieter als Eigentümer, woraus gegen Ende der 90er Jahre die typische Vorsorge- bzw. Anlagewohnung entstanden ist und einen regelrechten Boom ausgelöst hat. Durch die Vorsorgewohnung wurde das Rad nicht neu erfunden, es wurde lediglich eine umfassende Dienstleistung angefügt. In Anbetracht der heutigen schnelllebigen Zeit, besonders aber der momentanen wirtschaftlichen Situation, ist ein Anlagemodell, das krisensicher und wertsteigernd ist und dazu von dem Investor noch einen geringen organisatorischen Aufwand verlangt, auf jeden Fall zukunftsträchtig.
Die Immobilien Vorsorge GmbH versteht sich als ein kompetenter Partner. Er kombiniert das Know-how von 25 Jahren Tätigkeit in der Architekturbranche mit einem halben Jahrzehnt an Erfahrung mit Vorsorgewohnungen.
